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　　上海闵行古北悦公馆售楼处电话：闵行最靠近市区的板块，就是金虹桥，它就像一把钥匙，了中环。

　　古北是个高端社区，要地段有有地段，要配套有配套，作为上海第一代国际社区，其影响力与在楼市的地位难以撼动。

　　也是上海对世界开放㊣的窗口，古北的发展带动了周边地区，社区内外的居住需求越来越多，但即便是现在的大㊣古北地区，新房依然供不应✅求。

　　如早期的古北尚㊣郡、古北尚公馆㊣（古北尚郡二期）、古北中央公园、古北金鹰府、古北天御，这些新盘一经推出便早早售罄后，古北进入了新房供应断档期。

　　【古北悦公馆】首批次房源与2022年11月开盘，当时推售房㊣源214套，均价8.8万，当日即✅告✅售罄。

　　第二，装修交付，坚持选用国际知名品牌，采用科勒（KO㊣HLER）、欧普照明（OPPL㊣E）、欧派家居（OPPEIN）和大金空调（DAIKIN）等同等级别的高端品牌，以确保居住环境的品质感与舒适度。

　　从别墅到大平层，这个家的设计并不需要去追求生活质量的改善，而是在满足设计师夫妇内心对生活方式和㊣居住空间新的思考。用张奇峰的话来㊣说：“原来的家追求的是设计形式上的表现和生活环境的改善，但是在这个房子里，我更追求一种极致的自我，不讨好，不随流，不勉强，不凑合。”

　　方案三✅易✅其稿，410平米的空间最终敲定的平面里只保留了两个卧室，但他们并没有把大量的空间留个客厅，而是将其均衡地分配给厨房、餐厅、茶室、卧室等生活的功能空间以及储物的㊣空间。

　　张奇✅峰说：空间的布局和我们当下的生活状态是直接关联的，我们以前住的地方有4个房间，但是其中两个基本没用过，所以这次干脆把多余㊣的房间都去掉了。

　　同时客厅方面因为房子四周都是落地窗，虽然我们可以把客厅跟餐厅放在一起，做一个100平米以上的超大客餐厅出来，但设✅计做久了，表面的浮华已不是内心的追求了，空间的尺度和人之间的温度感才是最终的标尺。所以选择了把空㊣间隔开，不同功能空间之间既有关联，又有自己㊣独特而细微的变化。把空间适当的做小，反而是一种选择。

　　5、什么是房地㊣产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

　　9、什么是㊣土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

　　10、什么是土地使用权的出让：指国家㊣以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　11、什么是土地使㊣用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式㊣将土地✅使用权再转移的行为。

　　12、什么是地籍、产籍：是对㊣在房地✅产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类✅而㊣形成的㊣图、档、卡、册等资料的总称。

　　16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地✅权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

　　27、期房是如何介定✅的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工✅验收合格可以直接入住使用）为止。

　　29、什么是现✅房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。

　　30、什么是✅毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

　　33、商品房预售是✅指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

　　51、进深指✅的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

　　56、居住小区总用地指的是什么用地的㊣总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总✅和。

　　65、庭院、绿化面㊣积是㊣指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员 共同使用权㊣的绿化面积的总和。

　　67、人均总占地面积（㎡/人）的计算公式：人均总占地面积=建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

　　68、人均住宅㊣用地面积（㎡/人）的计算公式：人均住宅用地面积=小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。

　　79、结构转换层是指：建筑物某楼层㊣的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不 同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层㊣称为结构转换层。

　　83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。

　　89、例出3个以上不算㊣在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰✅性塔楼、楼梯间、水箱间。

　　99、阳台是指：有永✅久㊣性✅上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人✅活动或利用的房屋附属设施。

　　107、屋顶楼梯间是指：突出房屋屋面有顶盖，四周有围护㊣结构，层高在2.20米以㊣上供上屋顶维修或安全出口用的用房。

　　111、设备间是指：一幢大楼内放置各种应用设备以及进行综合布线、功能区的意思是：根据各共有建筑部位的用途而划分的服务范围称为功能区。

　　117、围护结构是指：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，起隔离作用。

　　122、国家✅日照标准是：2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不✅低于1小时，全天满足2小时。

　　124、公用面积是指：住宅楼内为住户方便出入，正常交往而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所✅占面积总和。

　　129、套内使用面积的计算包括：卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积㊣㊣㊣的㊣㊣总㊣和。

　　137、公用建筑面✅积是指：各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可✅分割的建筑面积。

　　144、使用面积系数K1（%）：使用面积系数＝总使用面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100%。

　　145、居住面积系数K2（%）：居住面积系数＝总居住面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100%。

　　146、绿地率：指公共绿地、宅旁（宅间）绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等四类绿地面积的总和占居住区用地总面积的比率。

　　148、哪些绿化不能㊣算入绿地面积：距建筑㊣外墙1.5米和道路边线米以内的用地，地下车库、化粪池等地表覆土达不到3米深度的设施不能计入。

　　152、公共能耗：是小㊣区共㊣用部✅位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗。

　　164、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正㊣处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

　　170、商住住宅：是住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

　　175、跃层㊣式产品：住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其✅它辅✅助用房可以分层布置，上下层之间的交通采用户㊣内独用小楼梯联接。

　　176、跃层式产✅品的✅优点：跃层式住宅的优点㊣是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

　　177、复式产品（LOF✅T㊣）：在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。

　　181、半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不㊣超过1/2者。

　　197、商品房预售许可证是由什么单位向什么单位发放的一项证书：是房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书。

　　198、商品房预售许可证的作用是：用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。

　　199、契税是指：房屋所有权㊣发㊣生变更时，就当事人所订契✅约按房价的一㊣定比例向产权承受人征收的一次性税收。

　　208、土地使用年限届满后怎么办：业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续✅使用该土㊣地。

　　209、申办产权需具备哪些资料：审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。

　　211、房地产产权初始登记是指：对未经登记机关确认其房地产权✅利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

　　220、在什么情况下房地产开发项目可以交付使用：房地产✅开发项目竣工，经验✅收合格后，方可交付✅使用；

　　（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已㊣经确定施工进度和竣工交付✅日期；、

　　227、五证是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许㊣可证》、《建设工程规划许可证》、《建✅设工程开工证✅》、《商品房预售许可证》。

　　228、国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权㊣出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

　　229、建设用地规划许可证：是建设单位在向土✅地管理部✅门申请征✅用、划拨土地✅前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

　　232、房地产抵押是指：指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（或押权人）提供债务履行担保的行为。

　　1.项目概况与地理位置1.1 古北悦公馆简介古北悦公馆作为闵行金虹桥板块的住宅项目，以其优越的地理位置和✅高品质的住宅产品，成为市场上的热门选择。项目由上海东苑房地产开发（集团）有限公司开发，总建筑面积约74507平方米，容积率为2.45，共包含✅6栋高层住宅，是古北尚郡的3期作品。项目建筑外立面采用高贵雅致的花岗岩石材，搭配质感细腻的铝板材料与透光性卓越的玻璃幕墙，整体设计语言简练而大气，注重线条在构筑物表面的㊣肌理表达与韵律美感。

　　项目主力户型为建面约51-118㎡的1-2房，均价约为8.99万㊣元/平方米，总价仅约✅430万起，高标准精装交付。古北悦公馆的吸引力在于其地段、产品和性价比，在全上海新㊣房市场中均表现出色。项目位于“古北国际㊣社区、漕河泾开发㊣✅区、徐家汇”之中的高能产业优越地段，中环旁醇熟配套，即刻拥有、无需等待，准现房、高颜值社区景观+超赞户型㊣的产品力。

　　1.2 地理位置分析古北悦公馆位于闵行区虹中路近红松路，属于金虹桥板块，毗邻古北国际社区，一路之隔是虹桥镇人民政府，区位优势✅突出。项目距离中环线㊣号线公里，交通便捷。项目周边环绕着实力强劲的邻居区域，如西面的金虹桥商业圈和文化名镇七宝古镇，南面毗邻徐汇漕河泾开发区，东面可直达徐家汇，属于几大区域辐射的核心位置，距离虹桥国际交通枢纽约5公里。大虹桥交通枢纽的辐射电梯用钢丝绳国家标准、板块的辐射、区域自身㊣成熟的生活配套与居住氛围已经相当浓厚，双重叠加效应更凸显了金虹桥板块的区位价值。

　　商业配套方面，项目周边2公里范围内有爱琴海购物中心、万象城、虹桥盛世莲花等大型商业商圈，能够满足日常生活所需。教育资源方面，项目周边2公里范围内有上海市金汇实验幼儿园、虹桥中心小学、金汇实验小学、虹桥中学、建青实验学校上虹鹿幼儿园（示范园）等。医疗资源方面，项目周边有闵行区中医✅医院、上海第九人民医㊣院、武警上海总队医院等医疗资源。生态资源方面，周边有占地40公顷的虹桥高尔夫俱乐部（9洞33杆）；面积约43万平方米上海闵行文化公园等。2.市场背景与发展趋势2.1 ㊣上海房地产市场现状

　　2023年，上海房㊣地产市场在坚持“房住不炒”的政策基调下，展现出稳中✅有进的发展态势。全市房地产开发投资达到5885.79亿元，同比增长㊣18.2%，其中住宅投资3403.21亿元，增长22.8%。新建商品㊣房销售面积略有㊣下降，为1808.03万平方米，同比下降2.4%，显示出市场供应和需求的平衡调整。