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　　丰台今年卖地，二、三、四环齐上阵，北京卖地限价这么多年也是在丰台这儿开了口子，好不热闹；新房项目也是前浪还没到沙滩上，后浪已经拍过来了，新房库存也依然稳定在全京城的前三。

　　这5块地分别是年初1月4日出让的大瓦窑板块的中建和颂九里、京能西贤府，羊坊的中建壹品花香壹号3块地，还有㊣时隔9个㊣多月，在10月底出让的三环金茂东铁营地块和四环金隅丰科园地块。

　　所以，它祭出了新㊣宫“回锅肉”地块和万泉㊣寺“不限价”地块，一个㊣起始价24.32亿，一个起始价㊣则直接超过110亿。

　　原本NY030地块，就分为南北两块✅整体出让，这次只先出让其中的的一块，土地面积从原来的5.39万方下降至3.04万方。

　　环线位置很好，南三环以里，到二环的直线地块北边直线距离六七百米就是丽泽商务区，这一片是丰台多重点发展了很多年的区域，实打实的10W+豪宅区。

　　目前包哥收到的对于0024地块的诟病主要是地块东南侧有3条铁轨交汇，担心后期噪音问题会很大。

　　什么意思？就是丰台万泉寺地块，重新把定价权交给市场，地价只要有人竞拍就㊣不不限制上限价，真正实现“价高者得”。

　　万泉寺地块的土拍规则调整，确实是一个积极的信号。它可能意味着，北京楼市延续了8年的限价，终于要结束了。

　　同在北京东南三环边，金茂曾打造过东叁金茂府、永定金茂府，为何突然改㊣了画风。或许，新CEO陶天海想淡化“府”系的色彩，那是前任CEO李从瑞的作品。

　　当花姐看到新案名之后，有两个反应：1、案名太长，6个字，很拗口，难成记㊣忆点；2、最具标识性✅的“金茂”品牌㊣被弱化了。

　　对于绝大多数购房者来说，“金茂”才是最大的IP。“金茂府”、“金茂悦”把金茂的㊣品牌擦㊣得锃亮，三个字的案名，也非常有力量、好记。

　　不过，这依然不防碍它成为丰台豪宅的“背刺”者，它会在售价、会所、产品上，对丰台现有的几个豪宅项目，进行全面降维打击。

　　10月23日拿地，10月30日公布总平图，11月15日公布案名；截至11月中旬，监理、设计单位、承建商、物管方、土护降工㊣㊣㊣程、售楼处软装等招标工作，已经全部完成。

　　一个鲜为人知的小秘密，在参加丰台东铁营地块的招拍挂之前，金茂就已经被内定了，没有对手，以40.13亿元底价成交。

　　它㊣分FT00-0512-0010和FT00-0512-0015两个地块，一北一南，总建筑面积10.23万㊣平方米，其中地上建筑面积7.21万平方米，楼面价5.75万㊣㊣/✅平米，销售指导价㊣却高达10.75万/平米，有5万元/平米的缝差。

　　比如：中环悦府楼面价6.82万元/平米，销售指导价却仅有9.5万元/平米，缝差2.68万✅元/平米；中海丰㊣和叁號院✅楼面价为6.2万元/㎡，销售指导价㊣9.2万元/平米，缝差3万元/平米；中建云境㊣楼面价㊣6.8万元/㎡，销售指导价9.2万元，缝差2.4万元/平米；君礼著，楼面价6.9万元/㎡，销售指导价10.6万元/㎡，缝差3.7万元㊣/㎡。

　　如果它卖10万元/平米，缝差4.25万元/平米，将直接吊打君礼著——供应354套、网签151套，成交均价10.27万元/平米；

　　如果它卖9万元/平米，缝差3.25万元/平米，将直接吊打中环悦府——供应326套、网签29套，网签网签价约9.2万元/平米；

　　如果它卖8.5万元/平米，缝差2.75万元/平米，将直接吊打中海丰和叁號院——供应415套、网签43套，网签网签价约8.84万㊣元/平米；

　　如果它卖8万元/平米，缝差2.25万元/平米，将直接吊打中建云境——供应838套、网签69套，网签网签价约8.26万元/平米；

　　原因在于两方面，一是初始地价定得较㊣低，二是以底价成交，而中海丰和叁號院的溢价为6.67%，中建云境、中环悦府、君礼著都是溢价15%。

　　如果璞逸丰宜的地价也溢价15%，楼面价会达到6.6万元/平米，它与对手们的价格优势就不明显了。

　　当然，金茂能以底价到手，除了丰台区给政策，也赶上了好时机，丰台楼市库存逼近1万套，地并不好卖。前面推出的几块，有流拍的，有延长的，有缩小入市的。

　　一边是压低底价，一边是拉高销售指导价。据说，璞逸丰宜的销售指✅导价是参照君礼著定的，但后者可是溢㊣价15%拿地的。

　　前两天的11月15日，金茂就公✅布了㊣项目案名，并不是大家盛传的“金茂府三期”，而是从未在北京出现过的璞系产品。

　　从目前地块的公示文件看，北地块容积率只有1.9，规划㊣了8栋5-16层住宅，南地块容积率2.7，规划了6栋14-18层住宅。

　　一直要写璞逸丰宜的公示文件，因为连续出㊣差，还有视频拍摄急活，一直没有座下来写，但是一直记着这件事。

　　周五偶感风寒，脖子动弹不动，但是能坐下来码字。这一幕像极了当下心事重重的北京楼市，欲罢不能还要赶路。

　　嗯，没错，过去我们说，北京的产品力过去是「三个月一迭代」。这一次迭代，可能要比过去更为惨烈，更为血腥。‍‍

　　你千万不要以为昌平给首层架空开了先例。据说，龙湖观萃到了取证环节，傻眼慌了神，和昌平区相关部门㊣反复拉磨，花了大量时间和精力，错过㊣了很多营销节点。

　　原因是，在南㊣方市场，「首层架空」不计入容积率。但在北京，此前「首层架空」要计入容积率，损失货值。

　　小伴熟悉的北京城建、万科、绿城都是㊣参编单位，可以问他们。估计北京城建的玺✅院这下可以奉旨吹牛。

　　这也没有错。当前的楼㊣市，各区拿到了尚方宝剑，且有金茂开了先例，各区会在卖地核心竞争力甘心落下风吗？

　　而且，《好住房技术导则》预留出很多狠活，比如底层庭院、屋顶花园、生活阳台、服务阳台、垂直绿化、入户花㊣园等。

　　金茂只是赶巧开个先例，华润、中海、保利、招商在拿地时✅谈条件，会置若罔闻，然后在卖房时甘心束手就擒吗？

　　卫生间地面容易湿滑，卫生器具多容易磕碰，老年人极易摔倒，且卫生间空间小，摔倒后很容易堵住内开门，导致难以救援。

　　市场上在售的10w+豪宅，居然很多是向外开启。当你在吹嘘昂贵石材时，是否想到生命的最基本保障？

　　2.玄关能够实现防偷窥效果，并应为视频监控、消毒设备、照明一键控制开关等预留电源点位。在此基础上具备换鞋存放、收纳外套背包和雨具、拆收包裹、垃圾暂存、基本消杀功能。

　　好✅房子要求，电梯轿厢长边不应小于1.6米，短边㊣不应小于1.5米，电梯轿厢门净宽不应小于0.9米。

　　因为这意味着，电梯的尺寸配置要凭开发商良心了。有良心的开发商，才能满足紧急救援时的担架要求。

　　再比如人行主入口，开到距离南北两个道路交叉十字路㊣口很近的位置蜗杆传动原理，居然还不是人行车行一体化设计。

　　当然，公示㊣要求的确不强制要求细化合规，只是征求红线外业主意见，金茂接下来也会深化总图。我们也会陆续给小伙伴们汇报最新的产㊣品信息。

　　比如：海淀保利建工嘉华天珺的会所在东地块，昌平北京国贤府的会所在北地块，门头沟长安华曦府的会所设在西地块，朝阳北京宸园的会所设在西区，城建宋庄项目的会所设在南区。

　　它的北区，地上建面3.89万平米，容积率1.9，南区地上建面3.32万平米，容积率2.7。在公布㊣总平图㊣㊣上，只写了综合容积率2.16。

　　中国金茂得到✅✅了一个特批，允许首层㊣设架空层。北区4为首层局部架空、南区3为首层全部架空。这也是北京第二个、南城首个有首层架空层的楼盘，另一个是昌平的龙湖观萃。

　　有了架空层，璞逸丰宜就出现了奇迹：北区有一个约2300平米的下沉会所，还有一个近1000平米地上架空层会所，南区有一个近300平米的地上架空层会所。三个会所加起来，达到3600平方米，占整个小区计容建面的5%，这是非常罕见的。

　　中海丰和叁號院的下沉会所约1300平米，含会客厅、游泳池、健身房、钢琴房、台球厅、棋牌室、瑜伽房等；中环悦府的下沉会所㊣约1000㎡，包含了游泳池、健身房、影音室、全龄㊣阅读✅区、家宴厅等；中建云境的下沉会所1800平米，有游泳池、健身房等。

　　关于产品设计，璞逸丰宜和中环悦府用了同一家建筑设计公司——北京弘石嘉业建筑设计㊣有限公司，它在保利建工嘉华天珺上犯了消防上的低级错误。

　　在总平图公示㊣时，花姐预计它有四类户型：北区✅150平米、168平米和192平米，层高以3.12米㊣为主，3#层高为3.25米；南区140平米，层高为3米。目前的消息是，户型㊣面积在130平米至190平米之间。

　　璞逸丰宜每款户型，南面全部设有内嵌式阳台，赠送一半面积；北面有2-3处为设备平台和挑空，也变成室内面积，全赠送。

　　花姐㊣预计，这个赠送尺度，将全面超越了中环悦府。因为，璞逸丰宜南向阳台宽2.5米，而中环悦府只有1.5米。

　　它地上10层、地下1层，楼高31.7米、单层㊣层高㊣3.17米。花姐测✅算它的户型建面约为168平米，南面2个阳台和北面3个设备平台，共计赠✅送面积约22平米。一梯两户，它的实际得房率可以达到95%。

　　反观中环悦府166平米户型，赠送面积只有13平米左右——虽然南向三面也实现了全部有㊣内嵌阳台。而中建云境和中海丰和叁號的南面，依然有一个房间只送了飘窗。

　　前一阵子，有海淀的老业主们公开提意见：强烈反对某个新项目有阳台规划，会影响本区域房价其他二手房保值。

　　不过，璞逸丰宜有一个线万平米，在寸土寸金的西南二环外。它将于2024年11月28日揭开，是璞逸丰宜的后浪。

　　而且丰台新房的每个热门区域，基本上都会有竞品项目存在，比如诸神乱战的大瓦窑板块，南中轴辐射的大红门板块，还有公园IP的南苑板块，就连最南边的羊坊都有俩项目贴面竞争，每个区域都有那么一撮新盘。

　　没有对比就没有伤害，丰台今年前10个月的新房成交连去年12个月的一半都没有，只有不到47%。

　　而且包哥还拿到一个数据，就是丰台现在新房的库存量接近10000套，按照现在的去化速度，至少还需✅要40个月，也就是3年多的时间才能消耗完毕。

　　除了已经公布案名的金茂璞逸丰宜外，金隅丰科园项目也马上就有动静，还有万泉寺新地块和新宫新地块，这四个新项目未来入市的住宅面积将会有：

　　在越来越多的库存积压在那儿，在越来越贵的人工成本摆在那儿，丰台着急是情理之中的事儿，新房价格调低也不再是什么新鲜事儿。

　　但有拿地成本卡在那儿，谁也不会亏本卖，只是让利挣得少点而已，而我们能㊣做的就是在开发商“良心发现”后，以一个合理的价格入手自己想要的房子，降低当“冤大头”的几率。

　　4. 购买二套住房，140平方米以下的，契税税率为1%，140平方㊣米以上的，契税税率为2%。

　　这政策，对于尽是㊣㊣140平㊣产品，总价千万“豪宅”的丰台新房是一个好处，因为他能实打实帮你省个几十万。